4 dalykai, į kuriuos reikia atkreipti dėmesį perkant naujos statybos būstą
Nors naujos statybos būstas dažnai reiškia didesnį lankstumą, modernesnes technologijas, geresnį energinį efektyvumą ir visiškai naują infrastruktūrą, tačiau sprendimas jį įsigyti turi būti priimamas labai atsakingai. Šiuo atveju labai svarbu apsvarstyti visas galimas rizikas – nuo papildomų investicijų, kurių reikalauja naujos statybos būsto įrengimas iki fakto, kad pirkimo metu projektas neretai dar būna statybų stadijoje.
Kad naujos statybos būsto įsigijimas neatneštų netikėtų siurprizų, esminė būsimo pirkėjo užduotis – susikoncentruoti į pagrindines rizikų grupes: teisinę, techninę (statybų) ir finansinę. Aptarkime 4 svarbiausius dalykus, į kuriuos reikėtų sutelkti dėmesį planuojant įsigyti naujos statybos būstą tiesiai iš vystytojo.
1. Vystytojo reputacijos patikra
Naujos statybos būstus dažniausiai parduoda pats vystytojas. Naujo būsto įsigijimas nėra atsiejamas nuo didelės pinigų sumos, todėl saugumo dėlei būtina patikrinti vystytojo reputaciją. Šioje vietoje tikrai negalima būti patikliems. Tai reiškia, kad vertinant įmonės reputaciją reikia remtis realiais faktais, o ne tik draugų, kolegų ar pažįstamų nuomone, nors, žinoma, ji taip pat yra labai naudinga.
Vystytojo reputaciją nemokamai galima patikrinti rekvizitai.lt. Čia rasite viešai skelbiamą informaciją apie įmonę. Galėsite sužinoti jos juridinį statusą, skolų būklę, darbuotojų skaičių, pagrindinius vadovus, gyvavimo laiką. Taip pat galėsite peržiūrėti atsiliepimus, tačiau juos vertinti reikėtų kritiškai, nes kartais komentarai gali būti subjektyvūs. Jei pastebite tam tikrus pavojaus signalus – vertėtų sunerimti ir pasidomėti vystytojo reputacija nuodugniau.
Beje, svarbu paminėti, kad skirtingiems projektams vystytojai dažnai steigia atskiras įmones. Tai reiškia, kad sutartis gali būti pasirašoma ne su pagrindine vystytojo įmone, tačiau nebūtinai tai yra pavojaus ženklas. Dažniausiai atskiros įmonės naudojamos dėl kreditorių arba patogesnės apskaitos.
2. Punktai, kurie privalo būti preliminarioje sutartyje
Preliminarioji sutartis – oficialus dokumentas, kurį pasirašydamas pirkėjas įsipareigoja pirkti būstą, o vystytojas – jį pastatyti ir per tam tikrą laikotarpį perduoti pirkėjui. Prieš pasirašant preliminarią sutartį, labai svarbu įsitikinti, kad ji apsaugo Jūsų, kaip būsto pirkėjo, interesus ir apibrėžia svarbiausius dalykus. Svarbiausi punktai, kurie turi būti įtraukti į teisingai parengtą preliminarią būsto įsigijimo sutartį:
· Aiškus terminas, iki kada būstas turi būti parduotas (net jei tiksli būsto perdavimo data dar neįvardinta);
· Konkrečiai nurodoma, kas įvyks, jei vystytojas vėluos atlikti darbus ir perduoti būstą;
· Aiškiai įvardintos baudos už terminų pažeidimus, kurios įsigalioja automatiškai;
· Mokėjimų susiejimas su statybų etapais, o paskutinės įmokos mokestis – tik po buto perdavimo ir apžiūros;
· Detalus būsto apdailos priedas, kuriame tiksliai nurodoma, koks įrengimas yra įskaičiuotas į kainą (dažniausiai būstas perduodamas su ~85 % baigtumu, o ne visiškai įrengtas);
· Numatyta teisė prieš galutinį atsiskaitymą pasinaudoti nepriklausomo eksperto paslaugomis.
Į preliminarios sutarties pasirašymą reikia žiūrėti labai rimtai. Preliminarią sutartį visada rekomenduojama skaityti ramiai ir itin atidžiai. Jei sutartyje nurodyta informacija nėra iki galo aiški – nepraleiskite jos pro pirštus, o drąsiai užduokite klausimus, kol kiekvienas punktas bus aiškiai suprastas.
3. Ryžtingas ir teisingas būsto priėmimas
Būsto priėmimo metu reikia elgtis ne kaip tolerantiškam svečiui, o kaip būsimam būsto savininkui. Pirkimo – perdavimo akto pasirašymu patvirtinama, kad būstas yra tinkamos būklės ir nuo to momento bet kokia vystytojo atsakomybė reikšmingai sumažėja. Tai reiškia, kad vėliau aptikus tam tikrus statybų defektus, bus sunku apkaltinti vystytoją ir įrodyti, kad trūkumai pasireiškė anksčiau.
Būsto priėmimą svarbu atlikti ne skubotai per 10 ar 15 minučių, o lėtai ir kruopščiai. Priėmimas turi būti atliekamas dienos šviesoje, nes gerai apšviestose patalpose galima lengviau pastebėti smulkesnius, ne itin į akis krentančius trūkumus. Į būsto priėmimo procesą reikėtų įtraukti ir nepriklausomą statybų ekspertą (jo paslaugos paprastai kainuoja apie 200-300 Eur) arba rangovą, kuris vykdys pilną įrengimą. Jie profesionaliai patikrins grindų lygumą, langų sandarumą, vėdinimą ir kitus svarbius dalykus. Pastebėtus trūkumus reikia įvardinti ne žodžiu, o fiksuoti raštu ir nuotraukomis.
Priėmus būstą būtinai išsaugokite visus dokumentus, susijusius su pirkimu, nes tik juos turėdami ateityje galėsite pasinaudoti statybos darbams taikomomis garantijomis, kurios pagal įstatymą gali galioti nuo 5 iki 20 metų.
4. Neapsigaukite – skelbime pateikta būsto kaina nėra lygu galutinėms išlaidoms
Daugelis pirkėjų būsto įsigijimo biudžetą planuoja pagal skelbime pateiktą kainą. Tai yra klaida, nes reali kaina dažniausiai yra didesnė. Išlaidos, kurios prisideda prie galutinės būsto įsigijimo kainos:
· Notaro ir registro mokesčiai. Šių išlaidų dydis priklauso nuo būsto vertės, tačiau įprastai jis sudaro apie 0.5% galutinės būsto kainos.
· NT mokestis (nuo 2026m.). Jei būstas bus naudojamas kaip pagrindinė gyvenamoji vieta ir jo vertė neviršija 450 000 Eur – NT mokestis taikomas nebus. Jei tai antras ar investicinis būstas – NT mokesčio išvengti nepavyks. Jo dydis gali siekti nuo 0.1% iki 1% būsto vertės per metus, priklausomai nuo savivaldybės taikomų tarifų.
· Paskola ir pradinis įnašas. Bankas paprastai finansuoja iki 85% būsto vertės, likusius 15% pirkėjui reikia padengti pačiam.
· GPM (būsto pardavimo atveju). Būsto pardavimo atveju gali atsirasti prievolė mokėti 15% gyventojų pajamų mokestį nuo pelno (skirtumo tarp būsto pirkimo ir pardavimo kainos). GMP nėra taikomas, jei būsto nuosavybės teisė išlaikyta ilgiau nei 10 metų, jame bent 2 metus iki pardavimo buvo deklaruota gyvenamoji vieta arba per vienerius metus gautos pajamos kryptingai panaudojamos kito gyvenamojo būsto įsigijimui.
Naujos statybos būsto įsigijimas gali būti puikus pasirinkimas, tačiau prieš žengiant tokį žingsnį labai svarbu atlikti namų darbus – pasidomėti vystytojo reputacija ir preliminarios sutarties tinkamumu. Taip pat būtinai įsidėmėkite, kad avansą galima mokėti tik po preliminarios sutarties pasirašymo, o būsto priėmimo metu – viską reikia atidžiai tikrinti ir raštiškai fiksuoti kiekvieną defektą.
Jeigu planuojate įsigyti naujos statybos būstą, tačiau dar turite sukaupę pradinio įnašo – susisiekite su NUMAI. Mes ne tik nupirksime Jums patikusį būstą, bet ir padėsime jį įrengti. Pradinį įnašą kaupsite dalimis, jau gyvendami naujuose namuose, o įsigyti būstą galėsite tada, kai iš tikrųjų būsite pasiruošę.
